En medio de condiciones menos restrictivas de los bancos para la oferta de créditos hipotecarios y crecientes expectativas de un nuevo recorte en la Tasa de Política Monetaria (TPM) por parte del Banco Central en septiembre, las tasas de interés de este segmento volvieron a marcar un nuevo mínimo histórico.

Según los datos dados a conocer este viernes por el instituto emisor las tasas de interés de los préstamos hipotecarios promediaron 2,45% en la semana del 1 al 7 de agosto, frente al 2,55% de la semana anterior.

De este modo las tasas acumularon un descenso de 0,13% respecto a la misma semana del mes pasado. A modo de referencia se estima que un punto en la tasa puede significar un ahorro de hasta 10% en el valor del dividendo mensual, y 15% de ahorro en el pago de la propiedad al banco respecto al precio original.

Y las tasas podrían seguir bajando… De hecho, los analistas consultados en la Encuesta de Operadores Financieros del Banco Central dada a conocer a inicios de agosto por el instituto emisor, modificaron sus expectativas para la trayectoria de la TPM y estimaron que el Banco Central realizará un agresivo recorte de 50 puntos en septiembre, con lo que ésta se ubicaría en 2%, registrando su menor nivel desde agosto de 2010.

En el sondeo anterior los operadores habían proyectado que el BC reduciría la tasa de interés en 25 puntos, desde el actual nivel de 2,5%.

Según la encuesta esta sería la última baja en la TPM la que se mantendría en 2% al menos hasta septiembre de 2020, para subir a 2,25% en septiembre de 2021. En el sondeo anterior los operadores preveían que la tasa se mantendría en 2,25% hasta julio de 2020 y subiría a 2,50% en julio del año siguiente.

Sesgo expansivo

El nuevo descenso en la tasa de interés se daría luego que en junio el Banco Central sorprendiera a los mercados al bajarla en 50 puntos base, hasta 2,5%, en lo que representó el mayor recorte desde desde mediados de 2009, cuando el país enfrentaba los efectos de la crisis financiera global.

Las expectativas de un nuevo recorte fueron reforzadas luego que su última reunión de política monetaria, realizada a mediados de julio, el instituto emisor decidiera tomarse un respiro, y resolviera mantener la TPM pero se abriera a realizar un nuevo recorte en una magnitud que, según detalló será analizada en el Informe de Política Monetaria (Ipom) de septiembre.

“El Consejo considera que la información acumulada desde la publicación del último Informe de Política Monetaria (Ipom) ha incrementado los riesgos sobre la oportuna convergencia de la inflación a la meta en el horizonte de política”, señaló el comunicado del BC.

Además, a diferencia de la reunión anterior, esta vez la decisión no fue unánime ya que el consejero Pablo García votó por reducir la TPM en 25 puntos a 2,25%.

¿Comprar o refinanciar?

Este contexto de bajas tasas puede resultar favorable no sólo para los que estén pensando en comprar una vivienda, sino que también para los que estén analizando refinanciar su crédito hipotecario.

Un estudio elaborado por la consultora Unda, firma que asesora en temas inmobiliarios a compañías de la industria, analizó varios escenarios para indicar si conviene o no la opción de refinanciar el préstamo hipotecario y estableció que dicha opción podría permitir reducir en hasta en 25% la deuda.

En el caso hipotético de una persona que tomó un crédito hace cinco años por 25 años, por 4.000 UF y a una tasa de interés promedio de 4,5%; si disminuyera la tasa a 3% al momento de refinanciar podría reducir su dividendo mensual desde $489 mil a $402 mil.

Si la cuota es menor que la actual, se generará un ahorro por todo el plazo del crédito, de unos $22 millones. Dicho monto, de hecho, corresponde aproximadamente al 19% de la deuda hipotecaria que aún le restaba por pagar.

Tomando el mismo ejemplo, pero esta vez manteniendo el valor del dividendo, el plazo del crédito bajaría en 62 meses, lo que implicaría un ahorro mayor, de unos $29 millones solo por el menor pago de intereses. En este caso el ahorro correspondería al 25% de la deuda.

Si el mismo ejercicio se aplica al caso hipotético de un crédito que se tomó hace tres años por un plazo de 25 años por 8.000 UF, al refinanciar el dividendo mensual que paga una persona podría bajar de $979 mil a $853 mil, es decir, de $126 mil. En este caso, el ahorro total sería de unos $32 millones.

Tal como en el ejemplo anterior, si se mantiene el valor del dividendo pero se rebaja el plazo del crédito hipotecario en 45 meses, el ahorro total sería de unos $43 millones. El monto corresponde al 25% de la deuda.

El análisis no consideró en los costos asociados a refinanciar el préstamo los gastos notariales ni el eventual pago de impuestos en caso de que el cliente no solicite el certificado de Ley 20.130 (es el que permite no pagar los impuestos asociados a la renegociación del crédito). Sí están considerados los seguros.

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